圖/杜卉
  ●變化1:二套房最低首付比例融資從六成增至七成
  ●變化2:非廣州市戶籍當鋪家庭購房,繳納個稅或社保期限從1年以上增加到3年以上
  ●變化3:宅地供咖啡機應明確指出要增加20%
  文/羊城晚報關鍵字記者 陳玉霞
  廣州房價同比漲幅再度登頂!國家統計局本月18日發佈的最新數據顯示,10月份全國70個大中城市中,上海、北京、廣州、深圳四大城市樓價同比漲幅均超過20%信用貸款,雖然廣州的同比漲幅為20.7%,位於四大城市的第三位,但已經是廣州今年以來的最高同比漲幅。
  就在統計局發佈數據的同一天,針對樓市調控的“穗六條”出台。在今年3月份出台的“國五條”廣州細則的基礎上再度加碼,對非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限從之前的1年以上調整為3年以上;同時,二套房首付比例由原來的六成提高至七成。
  “穗六條”出台,有人漏夜趕簽約,有人緊急討論對策,有人考慮馬上推出商用產品……但面對市場最關心的問題——“穗六條”能否降樓價,業內人士普遍認為,該新政並不能從根本上改變市場預期,結合年底市場的特殊性來看,廣州房價頂多出現停漲的態勢。有專家建議,要買房的人還是得儘早入市。
  市場反應1:
  買家:商家同意退房,我們不同意退
  把外地人納稅或繳納社保的年限從原來的1年以上增加到3年以上,該政策對一手樓盤的買家影響較大。在海珠區某樓盤內,買家洪女士表示很無奈:“我們繳納社保剛滿1年,八成300多萬元的房款都已經交了,現在‘撞槍口’上了,怎麼辦?”代理該樓盤的中介負責人表示:“現在真的沒有辦法,我們還沒有想到對策。或者可以考慮簽其他協議,等滿3年後再正式網簽,這是最簡單的辦法。”能否退房?“商家同意我們退房,但是我們不要退,誰知道3年以後房價又會漲多少?”洪女士說。
  中原地產項目部總經理黃韜介紹,按照其代理的一手樓盤估算,全市新盤恐怕有10%左右已簽合同的交易會遭遇“退房”命運,個別外圍區域樓盤由於非廣州戶籍的客戶占比較高,退房率恐怕會達到兩三成甚至更多。
  市場反應2:
  商家:按計劃推住宅,搶推商用物業
  新政落地,不少商家表現淡定。“年底仍會按原計劃推貨,要衝量的還會沖。”廣州本土某大型房企的營銷人士表示。“我們認為二套房首付比例從六成提高到七成的影響不會很明顯,能給得起六成的,擠一擠就能多付一成了,這個不是大問題。”剛和發展商開完“對策會”的中地行策劃總監謝沁自信地表示,“當然,商家也會考慮推出一些應對措施,比如考慮延長首付的支付時間等。”
  調控針對住宅市場,卻令商用物業又獲得了商機。新政出台的當天晚上,海珠區創富商務公館總經理馬聰就表示:“我們更要趕緊推出LOFT產品了,就定在本月24日開盤。”同樣,花都區富力金港城的操盤手也認為,該新政對不限購的公寓產品是極大的利好,當即加大該盤“外地人買房不用等三年,置業廣州有妙招”的宣傳推廣。
  市場反應3:
  區域:限購加強,增城從化反而得益?
  限購加強,買家會否轉向增城、從化等不限購的板塊?
  合富輝煌首席市場分析師龍斌認為,這是很有可能的。因為增城、從化不限購,不僅能吸引自住者,還能吸引投資者。
  不過,增城的商家卻沒表現出相應的興奮感。新塘某大樓盤操盤手坦言:“東部的置業者很多是首次置業,仍是三成首付;同時,增城今年來的樓價一直在漲,且多採用雙合同的交易方式,每平方米三四千元的裝修款要和首期房款一齊支付,無形中要增加三四十萬元的首付,買家首付的壓力非常大。其實,實施雙合同後,成交量已經在下降了。”該人士表示,“穗六條”會逼購房者往外圍走,但這批購買力會否出手,還不能過於樂觀。 編輯: 牟青
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  【專家視點】
  “穗六條”難降樓價
  趙卓文(廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理):
  新政無須作過多解讀,因為這僅僅是短期的調控行為,主要目的是為了完成政府年度的新建住房價格控制目標,所以市場無需過多擔憂。
  龍斌(合富輝煌首席市場分析師):
  本次新政出台是迫於輿論和市場的壓力,對樓市不會有太大的影響。樓價向上的勢頭不會變,只不過漲速會慢一些。所以,要買房的人,還是要儘早買。
  黃韜(中原地產項目部總經理):
  從短期來看,廣州一手房價在今年年底將會停漲。但從中長期來看,這一政策無法從根本上改變目前房價上漲過快、樓市過熱的局面。
  謝沁(中地行策劃總監):
  限購令對外地戶籍買家影響大,將在一定程度上打擊成交量,相反對房價的影響不會太大,廣州房價仍將保持一個平緩的上漲趨勢。
  【二手市場反應】
  連夜趕簽數十套二手房
  “穗六條”中,對於非廣州戶籍的家庭購房者,要求連續繳納個人所得稅或社保的年限從1年以上提高至3年以上,對二手樓市的即時影響較大。但對後市來說,業內人士預計,二套房貸的提高或將令二手樓市的成交量降低三成左右。
  連夜趕網簽怕買不到房
  廣州二手市場有不少非廣州戶籍的買家。在合富置業今年9月份和10月份的成交中,此類買家占比約為61%;滿堂紅研究部統計,今年1月份至10月份,該行所有二手住宅買賣個案中,非廣州市戶籍的買家占了66.3%。番禺區是非廣州戶籍買家最集中的區域之一,滿堂紅華南碧桂園分店資深經紀朱小姐告訴記者,近半年來非廣州買家占比約有八成,受“穗六條”限制的買家估計會達四成左右,“影響會比較大”。
  對於“穗六條”中的“即日實施”,市場理解為從11月19日凌晨開始,所以,在18日傍晚政策公佈後,不少受影響的購房者搶著連夜趕網簽。滿堂紅網簽部門職員表示:“當晚一直簽約到11時半,一共趕了40單。19日的情況就相對平靜了一些。”廣東中原地產物業部副總經理潘婉霞介紹,社保繳交年限未滿3年的購房者,18日晚上能趕到現場的基本都趕了網簽,僅天河區就有70多宗趕網簽的情況。
  二手量價都有可能下降
  不僅戶籍問題影響購房,二套房首付比例提高一成,也影響到二手買家的入市決定,業內人士預計,“穗六條”落地後,廣州二手市場的成交量和成交價都有可能下降。合富置業最新發佈的市場分析報告稱,從近期廣州二手住宅市場的成交情況估算,近一成買家的購房計劃將會同時受到提高二套房貸首付比例和提高外地人購房門檻的影響。
  潘婉霞表示,在新政出台的短期內,確實會有部分業主對後市不看好,有降價的可能;雖然現在二手樓價不會馬上下降,但是買家的議價難度會降低。滿堂紅研究部高級經理周峰認為:“未來半年,廣州二手房的成交量將會減少三成左右,二手房價從今年11月份開始見頂回調,不排除半年後環比直降7%-12%的可能。”編輯: 牟青
  (原標題:"穗六條"調控落地 商家退房買家不同意退)
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